Ипотека, автокредиты

Что такое ипотека

Ипотечный кредит — это кредит на покупку или строительство жилья, который обеспечен залогом недвижимости. Обычно покупатель оплачивает из собственных средств только часть цены, а основную часть финансирует банк. Пока кредит не погашен, недвижимость находится в залоге у банка: если заёмщик перестанет платить, банк вправе обратить на неё взыскание.

Ипотеку часто называют просто «кредитом на жильё», но строго говоря это разные понятия: кредит — это сами деньги, которые вы получаете на время, а ипотека — залог недвижимости, который обеспечивает их возврат.

Первоначальный взнос и сумма кредита

Банк почти никогда не финансирует покупку полностью: заёмщику нужен первоначальный взнос из собственных средств, чаще всего не менее 10–20% стоимости жилья. Точный размер зависит от банка, страны и вашей ситуации. В некоторых странах, в том числе в Латвии, действуют государственные программы поддержки, которые помогают отдельным группам — например, семьям с детьми — взять ипотеку с меньшим взносом.

Сумма кредита зависит от двух вещей. Во-первых, от стоимости недвижимости, которую определяет независимый оценщик: банк выдаёт кредит в пределах определённой доли от этой оценки. Во-вторых, от вашего дохода: после ежемесячного платежа у вас должно оставаться достаточно денег на обычные расходы.

Как оформляется ипотека

1. Выбор банка и предварительное одобрение. Сравните условия нескольких банков в каталоге. Банк проверит ваш доход и кредитную историю и сообщит, на какую сумму вы можете рассчитывать.
2. Выбор жилья и оценка. Когда вы нашли подходящую недвижимость, её оценивает независимый оценщик.
3. Подписание договоров. Вы подписываете кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом.
4. Регистрация залога. Право собственности и ипотека в пользу банка вносятся в земельную книгу.
5. Выплата кредита. Банк перечисляет деньги продавцу, а вы начинаете ежемесячные платежи.

Какие бывают платежи

Аннуитетные платежи — одинаковая сумма каждый месяц. В начале срока большая часть платежа уходит на проценты, ближе к концу — на погашение основного долга. Такой график проще планировать.

Уменьшающиеся платежи — основной долг гасится равными частями, а проценты начисляются на остаток. В начале платежи выше, но со временем снижаются, и общая переплата получается меньше.

Фиксированная или плавающая ставка

При фиксированной ставке процент не меняется в течение оговорённого периода, поэтому платёж предсказуем. При плавающей ставке процент состоит из маржи банка и базовой ставки, чаще всего Euribor, и регулярно пересматривается. В Латвии большинство ипотечных кредитов выдаётся именно с плавающей ставкой.

Плавающая ставка может быть ниже фиксированной в начале, но несёт риск: если Euribor вырастет, вырастет и ваш платёж. Поэтому при расчёте бюджета закладывайте запас на случай повышения ставки.

Какие расходы есть при оформлении ипотеки

Кроме процентов, учитывайте и другие расходы:

• комиссию банка за оформление кредита;
• оценку недвижимости;
• услуги нотариуса, если они нужны;
• государственную пошлину за регистрацию права собственности и ипотеки в земельной книге;
• страхование недвижимости, которое банки обычно требуют на весь срок кредита, а иногда и страхование жизни заёмщика.

Полную стоимость кредита показывает годовая процентная ставка (ГПС), которую банк обязан указать в предложении.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Да. В ЕС заёмщик вправе погасить ипотечный кредит полностью или частично раньше срока. Банк может потребовать компенсацию за досрочное погашение, но её размер ограничен законом и договором. Чаще всего такая компенсация применяется при фиксированной ставке. Точные условия указаны в кредитном договоре.

Что делать, если не получается платить

При просрочке банк начисляет штрафы, а при длительной неуплате может обратить взыскание на недвижимость. Если вырученных от продажи денег не хватит, оставшийся долг, как правило, придётся гасить вам. Поэтому при первых трудностях сразу свяжитесь с банком: часто можно договориться о временном снижении платежей или изменении графика. Избегать контакта с кредитором — худшее, что можно сделать.

Автокредиты

Что такое автокредит

Автокредит — это целевой кредит на покупку автомобиля, мотоцикла или дома на колёсах. Его можно потратить только на транспортное средство, которое обычно служит залогом. Благодаря залогу ставка по автокредиту часто ниже, чем по потребительскому кредиту, который можно потратить на что угодно. Кредит погашается ежемесячными платежами в течение согласованного срока.

На условия автокредита влияют:

• стоимость и возраст автомобиля;
• размер первоначального взноса;
• срок кредита;
• ваш доход и кредитная история.

Некоторые договоры предусматривают крупный остаточный платёж в конце срока: ежемесячные платежи при этом ниже, но в конце нужно погасить значительную сумму — сразу или новым кредитом. Это стоит учитывать заранее.

Когда автокредит имеет смысл

Автокредит оправдан, если автомобиль вам действительно нужен, накоплений на него не хватает, а ваш доход позволяет уверенно вносить платежи. Учитывайте не только платёж по кредиту, но и расходы на содержание автомобиля: страховку, топливо, обслуживание и налоги.

Если вы выбираете между кредитом у дилера и кредитом в банке, сравните полную стоимость. Иногда дилер предлагает низкую ставку, но цена автомобиля при этом выше, чем при оплате деньгами, полученными в банке.

Автокредит или лизинг

Лизинг — самый распространённый способ финансирования автомобиля в Латвии. Он бывает двух видов:

• Финансовый лизинг. Автомобиль зарегистрирован на лизинговую компанию, а вы им пользуетесь и вносите платежи. После последнего платежа автомобиль переходит в вашу собственность. По сути это близко к автокредиту, но до конца срока вы не можете продать автомобиль без согласия лизинговой компании.
• Операционный лизинг (аренда). Вы платите за пользование автомобилем в течение оговорённого срока, а затем возвращаете его или выкупаете по остаточной стоимости. Ежемесячный платёж обычно ниже, но действуют ограничения — например, годовой лимит пробега, за превышение которого придётся доплатить.

И при лизинге, и при автокредите обычно требуется первоначальный взнос, а лизинговые компании, как правило, требуют застраховать автомобиль по КАСКО. Внимательно читайте договор: проверьте, кто оплачивает страхование, обслуживание и смену шин, какие есть комиссии и можно ли расторгнуть договор досрочно.

Кредиторов, которые выдают автокредиты и лизинг, можно найти в разделе каталога «Автокредиты», а кредиторов в других странах — в разделе «Кредиты в Европе».